Il rebus dei piccoli abusi edilizi


A un anno dall’introduzione del superbonus del 110% con il cosiddetto Decreto Rilancio (D.L. n°34 del 19/05/2020), la misura stenta ancora a decollare. Istituito con il duplice obiettivo di promuovere la riqualificazione energetica e sismica del patrimonio immobiliare italiano e di rilanciare l’economia supportando un settore strategico come quello dell’edilizia, una serie di difficoltà nella sua applicazione pratica ne hanno rallentato notevolmente la partenza.

A fine aprile, infatti, secondo i dati dell’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (Enea) erano circa 11mila i cantieri aperti, quasi tutti relativi a edifici unifamiliari o unità immobiliari indipendenti; meno del 10%, invece, quelli relativi a condomìni.

Da molti la limitata cantierizzazione in questo primo anno è stata attribuita alla difficoltà da parte dei tecnici incaricati di certificare la conformità edilizia e urbanistica degli edifici oggetto di intervento, anche a causa dei ritardi degli uffici comunali nel rilasciare la documentazione necessaria.

Requisito essenziale per poter accedere al bonus, infatti, inizialmente era l’assenza di abusi edilizi di qualsiasi genere. Situazione che, fino a maggio, doveva essere certificata con la cosiddetta “doppia conformità” che attesta cioè che la costruzione è conforme sia alla documentazione prodotta al momento della realizzazione, sia al momento attuale dopo le eventuali modifiche apportate nel tempo.

Questa certificazione è stata eliminata dal Decreto Semplificazioni bis (D.L. 77/2021), in vigore dal primo giugno, ma questo non vuol dire che ora l’incentivo fiscale sia disponibile anche per gli immobili non in regola.

Ma cosa significa essere in regola? Se è abbastanza chiaro, infatti, che costituisce un abuso edilizio costruire un edificio senza una licenza (permesso di costruire) rilasciata dal Comune, sicuramente meno noto è che se la finestra del vostro soggiorno è larga un metro, mentre nei documenti in possesso del Comune la sua larghezza è di 95 centimetri siete in presenza di un abuso o meglio di una difformità urbanistica.

La regolarità urbanistica, infatti, è proprio la corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dell’immobile; una minima discordanza tra progetto e costruito non costituisce violazione edilizia solo se è entro il 2%, come previsto dal Testo unico dell’edilizia (dpr 380/2001).

Con la disciplina semplificata introdotta dal nuovo decreto, per gli interventi che accedono al bonus 110%, con l’esclusione di quelli che prevedano demolizioni e ricostruzioni, sarà sufficiente presentare una Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) in quanto assimilati a una manutenzione straordinaria.

Il tecnico incaricato, quindi, non dovrà più verificare la corrispondenza dello stato dell’immobile con i relativi documenti edilizi, velocizzando certamente la parte preparatoria del processo, ma nella Cila dovrà rappresentare fedelmente, difformità incluse, lo stato dei luoghi. La non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporterebbe, oltre alle sanzioni per il professionista, la decadenza dal beneficio fiscale, prevista anche nel caso di mancata presentazione della Cila o della realizzazione di interventi diversi da quelli indicati.

In più, come specifica la legge, “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”, ciò significa non solo che l’amministrazione locale mantiene (ovviamente) la funzione di controllo sulla legittimità urbanistica degli immobili, ma anche che una Cila contenente delle difformità edilizie consentirebbe immediatamente al Comune di individuare e sanzionare gli eventuali abusi.

È chiaro che chi voglia evitare qualsiasi dubbio o problema futuro, debba quindi ricorrere comunque a una preventiva verifica della conformità edilizio-urbanistica, anche perché non sempre si è consapevoli della presenza di abusi in casa propria.

Non è certo il caso di chi decide di costruire (senza permessi) una veranda sul terrazzo, uno degli abusi più frequenti, ma le difformità possono anche essere già presenti al momento dell’acquisto dell’immobile perché introdotte dal costruttore o da un eventuale precedente proprietario. Quanti di noi, acquistando casa, hanno verificato che la finestra del bagno fosse effettivamente alta un metro e venti come riportato nel progetto e non magari 125 centimetri?

È sempre il caso dunque di affidarsi a professionisti che possano correttamente valutare la situazione del nostro immobile anche perché la regolarizzazione può essere semplice ma bisogna sempre verificare se gli interventi rispondono alle normative comunali (igienico sanitarie ed edilizie). Può essere sanato, infatti, solo ciò che, pur realizzato in maniera irregolare, era consentito dalle norme, mentre nel caso di realizzazioni vietate è necessario riportare lo stato di fatto a corrispondere all’ultimo progetto autorizzato dal comune.

Ad esempio se è stata demolita una parete per allargare il soggiorno bisogna verificare che la superficie del nuovo ambiente non sia più di 8 volte la superficie delle finestre. Questo è un tipico caso in cui, nonostante si tratti di un intervento limitato non è possibile regolarizzare e per avere la completa regolarità urbanistica bisogna rimettere al suo posto la parete eliminata o spostata.

Questo perché, anche se sono sicuramente in pochi a saperlo, la legge prevede che tutti i locali diversi da ripostigli, bagni e corridoi o disimpegni abbiano adeguata illuminazione naturale e areazione, imponendo che la superficie finestrata apribile non sia inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.

Gli abusi edilizi, pur potendo assumere anche rilevanza penale, come abbiamo visto non sono necessariamente quelli di chi costruisce a pochi metri dal mare o in zone con particolari vincoli (paesaggistico, idrogeologico, architettonico, etc.), spesso sono quelli commessi (a volte anche solo ereditati con l’acquisto dell’immobile) da privati cittadini nelle proprie abitazioni.

Tra i casi più frequenti soppalchi non autorizzati, l’apertura o lo spostamento di una finestra, la realizzazione di una veranda sul terrazzo o su un balcone. Ma la maggior parte riguarda la modifica della distribuzione interna (spostamento con demolizione e ricostruzione di tramezzi, fusione di stanze) e le piccole difformità costruttive (oltre il 2%) di cui è abbondantemente affetto il patrimonio edilizio italiano.

Le tante possibili situazioni che possono configurare un abuso e i conseguenti dubbi sulla effettiva possibilità di accedere al supebonus indicano chiaramente che, nonostante le semplificazioni introdotte dal decreto del 31 maggio, l’unica scelta di buon senso è quella di affidarsi preventivamente a tecnici e professionisti abilitati per valutare il proprio immobile dal punto di vista della conformità edilizia.


Gli abusi privati non sono sempre rilevanti

Secondo gli ultimi dati Eurostat, riferiti al 2018, più della metà degli italiani vive in appartamento e, nei primi mesi di introduzione del superbonus, proprio per i condomìni si sono riscontrati molti dubbi e difficoltà. Uno dei principali riguardava la conformità edilizia dell’immobile resa complicata dal fatto che alla regolarità edilizia delle parti comuni (facciate, scale, androni), si doveva aggiungere quella dei singoli appartamenti. Il decreto Rilancio (D.L. 34/2020), infatti era rigidissimo: un bagno abusivo o una parete interna spostata senza permesso da un singolo condomino, pregiudicava la possibilità di accedere al bonus anche per le parti comuni.

Solo a ottobre la legge 126/2020 ha variato la norma, introducendo il concetto che lo stato legittimo degli immobili plurifamiliari è riferito solo alle parti comuni interessate dagli interventi. Gli abusi “privati” restano rilevanti solo se modificano le parti comuni, come una nuova finestra o una veranda.


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